티스토리 뷰
목차
감정평가사는 평균 수험 기간 3~5년의 고난도 국가전문자격시험입니다. 막막하게 시작하기보다 1차와 2차를 나눠 연간 계획을 세우면 훨씬 효율적입니다. 과목별 특성과 시험 일정에 맞춘 연간 공부 계획을 정리했습니다.
📋 시험 구조 & 2026년 일정 한눈에 보기
감정평가사 시험은 매년 1회 1차·2차로 나뉘어 시행됩니다. 1차 시험은 객관식 5지 선다형(과목별 40문항), 2차 시험은 주관식 논술형(과목별 4문항)으로 구분됩니다. 합격 기준은 1·2차 공통으로 과목당 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이며, 2차에서는 최소합격인원 제도가 있어 상대평가 요소가 포함됩니다. 1차 과목은 민법, 경제학원론, 부동산학원론, 감정평가관계법규, 회계학(영어는 공인어학성적 대체) 5과목이며, 2차 시험은 감정평가 및 보상법규, 감정평가이론, 감정평가실무에 대하여 논술형으로 평가합니다. 1차 시험은 매해 2월 접수, 2차 시험은 매해 5월 접수가 진행됩니다. 1차 합격 시 다음 해까지 1차 면제 혜택이 부여되므로, 1차 합격 연도에 2차를 동시에 준비하는 전략이 핵심입니다.
1차 시험의 표준 준비 기간은 6개월이며, 경제·회계 전공자는 절반으로 단축할 수 있습니다. 반면 합격자들의 평균 수험 기간은 3~5년으로, 2차 시험은 극악의 난이도와 시험 범위를 자랑하는 것으로 수험가에 알려져 있습니다. 장기전임을 인식하고 연간 계획을 철저히 세우는 것이 합격의 출발점입니다.
📅 1차 시험 연간 공부 계획 – 6개월 로드맵
1차 시험 목표라면 시험일 6개월 전부터 역산해 월별 계획을 세우는 것이 효과적입니다. 1~2개월 차에는 민법과 경제학원론 기본 이론을 집중 학습합니다. 두 과목 모두 분량이 방대하므로 가장 먼저 시작해야 합니다. 3개월 차에는 회계학(중급회계·원가관리회계)과 감정평가관계법규를 병행합니다. 회계학은 1차 시험에서 큰 고비가 되는 과목으로 , 경제·회계 비전공자는 이 시기부터 집중 투자가 필요합니다. 4개월 차에는 부동산학원론을 시작합니다. 부동산학원론은 앞서 공부한 4과목의 집합 학문이기 때문에, 다른 과목을 어느 정도 끝낸 상태에서 시작하면 진입장벽이 크게 낮아집니다. 5~6개월 차에는 전 과목 기출문제 풀이와 오답 정리에 집중합니다. 1차 시험은 기출 풀이가 매우 중요하며, 70~80점 수준을 목표로 준비하되 2차에 비중을 두는 관점에서 과도한 고득점에 집착하지 않는 것이 효율적입니다.
📅 2차 시험 연간 공부 계획 – 1년 이상 장기 로드맵
2차 시험은 논술형 시험으로 1차 합격 후 본격 준비를 시작하되, 이상적으로는 1차 준비 기간부터 2차 과목을 병행하는 것이 좋습니다. 1차 합격 직후 7~9월에는 감정평가이론 기본서를 정독하며 감정평가 3방식(원가방식·비교방식·수익방식)의 개념 체계를 완벽히 이해하는 것이 핵심입니다. 10~12월에는 감정평가 및 보상법규를 심화 학습합니다. 판례와 법조문을 반복하며 논술 답안 구조를 익히는 연습이 필요합니다. 이듬해 1~3월에는 감정평가실무를 집중 학습합니다. 실무는 계산 문제와 서술 혼합형으로, 계산 공식 암기와 함께 실제 평가 사례를 반복 훈련해야 합니다. 4~5월 시험 직전에는 3과목 전체 모의고사와 답안지 작성 훈련에 집중합니다. 논술 답안은 첨삭 지도를 통해 구조와 표현력을 다듬는 것이 합격률을 높이는 데 결정적입니다.
⚖️ 과목별 난이도 & 학습 전략 포인트
과목별 특성을 이해하고 학습 전략을 달리하는 것이 중요합니다. 민법은 분량이 방대하지만 기출 패턴이 일정해 반복 학습 효과가 높습니다. 조문·판례 중심으로 기출문제를 반복 풀면서 자주 나오는 논점을 집중 정리하는 것이 핵심입니다. 경제학원론은 미시·거시경제학 이론과 계산 문제가 혼합되어 있어 개념 이해와 계산 연습을 병행해야 합니다. 회계학은 중급회계·고급회계·원가관리회계로 범위가 넓고, K-IFRS 기준이 적용되어 비전공자에게 가장 어려운 과목입니다. 감정평가관계법규는 국토계획법·건축법·부동산공시법 등 관련 법령을 체계적으로 정리하면 단기간에 점수를 올릴 수 있습니다. 2차의 감정평가실무는 과락(40점 미만)이 가장 많이 나오는 과목으로, 계산 공식과 평가 절차를 수험 초기부터 반복 훈련하는 것이 필수입니다.
💡 합격자들이 강조하는 수험 전략 & 주의사항
합격자들이 공통으로 강조하는 수험 전략을 정리했습니다.
첫째, 1차는 70~80점을 목표로 효율적으로 마무리하고 에너지를 2차에 집중하세요. 1차 시험은 절대평가이므로 60점 합격선을 기준으로, 과도한 고득점보다 2차 준비에 비중을 두는 것이 전략적으로 유리합니다.
둘째, 2차 논술 답안 작성 연습을 최대한 일찍 시작하세요. 이론을 알아도 시간 내에 논리적으로 서술하는 능력은 별도로 훈련해야 합니다. 2차 답안은 감정평가사 출신 강사의 첨삭을 통해 피드백을 받는 것이 실력 향상에 효과적입니다.
셋째, 스터디 그룹을 적극 활용하세요. 스터디는 서로 배울 점이 있다는 면에서 결과물이 뛰어나며, 구성원의 실력과 구성이 성과에 큰 영향을 줍니다.
넷째, 영어 공인어학성적(토익 기준 700점 이상)은 1차 접수 전에 미리 확보해두는 것이 필수입니다. 유효기간(5년 이내 성적)을 반드시 확인하세요.
